Kako formirati realnu cenu nekretnine?

Ako ste trenutno u potrazi za stanom ili kućom, verovatno primećujete da prodavci često traže cene koje vam izgledaju previsoko.

S druge strane, ako prodajete nekretninu, možda se pitate kako da odredite realnu cenu uzimajući u obzir sve relevantne faktore.

Bez obzira na to da li kupujete stan ili kuću, ili ste prodavac, u nastavku teksta saznaćete koji faktori utiču na formiranje cene nekretnine.

Lokacija kao presudan faktor u formiranju cene nekretnine

Lokacija je svakako jedan od najvažnijih faktora kada je reč o vrednosti nekretnine. Stanovi i kuće u centru grada uvek će imati višu cenu bez obzira na ostale uslove.

Nekretnina koja se nalazi blizu važnih objekata ili atrakcija obično dobija na vrednosti tokom vremena. Među najvažnijim su:

• Škole, vrtići i fakulteti,
• Domovi zdravlja,
• Tržni centri,
• Kulturni centri,
• Trgovi, šetališta i parkovi.

Blizina poslovnih i komercijalnih objekata takođe može značajno da podigne cenu nekretnine, jer blizina posla pruža brojne pogodnosti. Isto tako, dobra povezanost sa drugim delovima grada je velika prednost. Blizina javnog prevoza, železničke i autobuske stanice, kao i dobro organizovan saobraćaj za vozače, dodatno povećavaju vrednost nekretnine.

Kako biste najbrže pronašli željenu lokaciju za stan ili kuću, pretražite grad koji vas interesuje. Na primer, u pretraživač ukucajte „prodaja kuća Subotica“ ili „prodaja stanova Subotica“ i dobićete spisak svih dostupnih objekata sa tačnom lokacijom.

Uticaj kvadrature, funkcionalnosti i orijentacije nekretnine na formiranje cene

Kvadratura stana igra veliku ulogu u formiranju cena. Manji stanovi često imaju višu cenu po kvadratnom metru.

Međutim, treba imati u vidu da u cenu obično nisu uključene površine koje se ne smatraju korisnim prostorom. Ovde spadaju potkrovlja, terase i druge dodatne prostorije, ali ipak utiču na cenu jer su privlačni kupcima.

Pored kvadrature, funkcionalnost i organizacija prostora dodatno određuju cenu stana ili kuće. Dobro organizovan prostor i raspored često imaju višu cenu jer ne zahtevaju dodatne radove ili adaptaciju. Takođe, orijentacija može igrati veliku ulogu. Stanovi okrenuti ka jugu su traženiji zbog veće količine dnevnog svetla.

Uticaj stanja zgrade ili kuće na cenu nekretnine

Obično, stanovi u novogradnji imaju višu cenu u poređenju sa starogradnjom. Međutim, ako je starija zgrada dobro projektovana i nalazi se na atraktivnoj lokaciji, cene kvadrata mogu biti slične.

Postoje zgrade koje su izgrađene od najkvalitetnijih materijala i po najvišim standardima gradnje svog vremena, pa su i danas vrlo očuvane i cenjene. Ukoliko je nekretnina renovirana, naročito ako su urađeni veći radovi poput zamene elektro instalacija, stolarije i postavljanja novih parketa, cena će sigurno biti viša.

Pri kupovini nekretnine, važno je obratiti pažnju na godinu gradnje celokupnog objekta, kao i na stanje zgrade ili kuće, dvorišta, prilaza i liftova. Obično su stanovi do petog sprata traženiji u odnosu na ostale.

Stanovi u zgradama niže spratnosti su takođe veoma traženi. Nekretnine bez lifta neretko se prodaju po nižoj ceni, a stanovi u suterenu, prizemlju, visokom prizemlju i potkrovlju vrede manje od stanova na višim spratovima.

Prednosti uknjiženih objekata u formiranju cene

Uknjižba značajno utiče na formiranje cena nekretnina jer direktno povećava njihovu vrednost na tržištu.

Kada je objekat uknjižen, to znači da je vlasništvo nad njim jasno određeno i da su svi pravni aspekti u potpunosti rešeni. To uključuje potvrdu da nema dugovanja ili hipoteka na nekretnini, što dodatno povećava njenu vrednost.

U praksi, uknjižen objekat omogućava prodavcu da kupcima ponudi sigurnost i uverenje da je nekretnina legalna i da nema skrivenih pravnih problema, što olakšava prenos vlasništva na novog kupca bez komplikacija.

Uticaj opremljenosti na vrednost nekretnine

Dok mnogi kupci više vole da kupuju prazne stanove ili kuće, određene karakteristike i opremljenost mogu značajno uticati na vrednost nekretnine.

Ukoliko prodajete noviji stan u zgradi, moderno opremljeno kupatilo može značajno podići vrednost, jer potencijalni kupci neće imati dodatnih troškova za renoviranje. 

Video nadzor, klima uređaji, grejanje, kao i kvalitetan nameštaj takođe utiču na konačnu cenu nekretnine.

Kako tržišni uslovi diktiraju cene nekretnine

Tržište nekretnina je uvek dinamično i podložano promenama koje utiču na cene. Evo nekoliko glavnih faktora:

Potražnja i ponuda 

Ako u nekom kraju postoji velika potražnja za stanovima, a ponuda je ograničena, cene će sigurno rasti. Suprotno tome, ako ima više stanova nego zainteresovanih kupaca, cene će padati.

Troškovi izgradnje 

Kada su troškovi izgradnje visoki, nekretnine će biti skuplje da bi se ti troškovi pokrili. Ako su ti troškovi niski, stanovi i kuće će biti pristupačniji.

Ekonomsko stanje 

Stanje ekonomije u zemlji i regionu igra veliku ulogu u formiranju cena. Ako je ekonomija jaka i stabilna, cene stanova će rasti. Ako je ekonomska situacija loša, cene će padati.

Kamatne stope

Kamatne stope direktno utiču na troškove kredita za kupovinu stanova. Niže kamatne stope mogu povećati potražnju za stanovima, što vodi ka višim cenama. Visoke kamatne stope mogu smanjiti potražnju i oboriti cene.

Zakoni i regulative

Zakonski propisi koji se tiču izgradnje i prodaje nekretnina mogu znatno uticati na cene. Na primer, visoki porezi na nekretnine mogu podići cene, dok državne subvencije za kupovinu stanova mogu pomoći da cene budu niže.